ปัจจัยสำคัญก่อนซื้อที่ดินเพื่อการเกษตร

การจะเริ่มทำการเกษตรได้นั้นเราควรมีที่ดินเป็นของตัวเอง ข้อคิดเกี่ยวกับปัจจัยสำคัญก่อนซื้อที่ดินเพื่อการเกษตร ดังนี้

ในที่ดินต้องมีแหล่งน้ำหรือติดกับแหล่งน้ำที่สามารถนำมาใช้ได้ทั้งปี

• การซื้อที่ดินที่ไม่มีน้ำ ก็เท่ากับไม่มีประโยชน์ในเชิงเกษตร 
• แหล่งน้ำอาจเป็นคลองชลประทาน อ่างเก็บน้ำ คลองธรรมชาติ แม่น้ำ ฯลฯ
• ถ้าเป็นที่ผืนใหญ่ไม่ควรเป็นน้ำบาดาล เพราะอาจมีปริมาณไม่พอเพียง และอาจจะมีปัญหาเกี่ยวกับการจัดการตะกอนในภายหลัง

ที่ดินควรใกล้กับถนน และไม่ไกลจากบ้านมาก

• เมื่อการเดินทางสะดวก ก็ทำให้เรารู้สึกอยากไปเยือนบ่อยๆ
• ระยะทางที่เหมาะสมน่าจะไม่เกิน 200 กม. จากบ้าน
• ปัจจัยเรื่องระยะทางนี้ขึ้นกับทุนและความชอบส่วนบุคคล
• ราคาน้ำมันก็เป็นปัจจัยที่สำคัญ คำนวณค่าน้ำมันคร่าวๆ ว่าระยะทาง 200 กม. รถคุณกินน้ำมันเฉลี่ย 8 กิโลลิตร น้ำมันลิตรละ 30 บาท ไป-กลับ จะมีค่าใช้จ่ายเฉพาะค่าน้ำมัน 1,500 บาทต่อเที่ยว เดือนหนึ่งไป 4 ครั้งก็ประมาณ 6,000 บาท ปีละ 72,000 บาท เทียบกับราคาที่ดินที่อาจจะแพงกว่าแต่ใกล้กว่า อย่างไหนคุ้มกว่ากัน

ที่ดินควรใกล้ตลาดหรือชุมชน หรือผู้ซื้อรายใหญ่

• เพื่อที่จะสามารถขนส่งผลผลิตเพื่อจำหน่ายได้โดยง่าย (หากคิดจะปลูกเพื่อจำหน่าย)
• อยากปลูกมะม่วงส่งออกแต่ผู้ปลูกอยู่ภาคใต้ ส่วนผู้ส่งออกอยู่ภาคเหนือและภาคกลาง ถ้าปลูกไม่มากพอก็จะไม่มีผู้ซื้อวิ่งไปซื้อ
• ผู้ซื้อมักจะถามก่อนว่าปลูกกี่ไร่ กี่ต้น ผลผลิตกี่ตัน (ถ้าไม่ถึง 4-5 ตัน ส่วนมากรายใหญ่ไม่วิ่งมา)

มีเพื่อนบ้าน และสังคมที่ดี

• ก่อนซื้อที่ดินควรลองไปสำรวจดูว่าเพื่อนบ้านมีอัธยาศัยเป็นอย่างไร ที่ดินบางผืนราคาถูกเพราะเพื่อนบ้านขี้ขโมย ผลผลิตอะไรออกมาหายหมด ติดตั้งปั๊มน้ำก็หาย บางทีเผลออาทิตย์เดียวบ้านทั้งหลังรื้อเอาไปขายก็มี ลองไปถามสถานีตำรวจในพื้นที่ดูว่าคดีลักขโมยมีแยะไหม ใครเป็นผู้ใหญ่บ้าน กำนัน และทัศนคติเขาเป็นอย่างไร

ที่ดินควรมีต้นไม้ขึ้นอยู่ในที่บ้าง

• เพื่อแสดงว่าดินที่นี่ปลูกต้นไม้ได้ บางคนไปซื้อที่ดินที่เตียนโล่งแม้แต่หญ้าก็ไม่ขึ้น แล้วมาดีใจว่าไม่ต้องถางหญ้าปรับที่ดิน ซึ่งแท้ที่จริงเป็นดินเค็มที่เพาะปลูกอะไรไม่ได้
• ลองสังเกตว่าต้นไม้ที่ขึ้นในที่ดินเป็นต้นอะไร เพื่อจะได้ทราบว่าที่ดินผืนนั้นเพาะปลูกผลไม้ชนิดใดได้ดีที่สุด

ที่ดินทำสวนเกษตรส่วนใหญ่ควรเป็นพื้นราบ

• หากเป็นที่ลาดชันเวลารดน้ำต้นไม้ น้ำจะไหลลงเบื้องล่างหมด
• หากต้องทำขั้นบันไดก็จะเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นกว่าที่ดินผืนราบ
• แต่หากจะปลูกไม้ยืนต้นพวกไม้ป่า ก็เป็นที่เนินเขาได้ ทั้งนี้ขึ้นกับพืชที่เลือกจะปลูก

ไม่ควรเป็นที่น้ำท่วมขัง

• ที่ดินบางผืนในช่วงฤดูฝนจะตรงกับแนวน้ำท่วมพอดี อย่างนี้ปลูกพืชอะไรไม่ทันเก็บเกี่ยวก็ตายหมด

ให้สำรวจหน้าดินของที่ดินที่ซื้อ

• หากมีที่ดินแต่หน้าดินที่ปลูกพืชได้มีเพียง 1-2 เมตร ลึกลงไปกว่านั้นกลายเป็นดินผสมหินแบบแข็ง รากพืชชอนไชลงไปไม่ได้ อย่างนี้หากก่อนซื้อเตรียมแผนไว้ก็คงต้องปรับแผน เพื่อปลูกพืชที่มีระบบรากไม่ลึกมาก
• เวลาซื้อที่ดิน อย่ามองแค่ค่าที่ดินอย่างเดียว ให้คำนึงถึงว่าจะต้องมีค่าปรับปรุงที่ดินอีกเท่าไหร่ด้วย
• เช่น หากที่ดินมีต้นไม้รกเรื้อ หรือมีการขุดร่อง ขุดแนวคันเอาไว้ไม่สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของเกษตรกร ต้องจ้างรถแม้คโครปรับปรุงใหม่อีกเท่าไหร่
• ที่ดินมีไฟฟ้า มีถนนถึงหรือยัง หากซื้อที่ดินร่วมกับคนอื่นก็ต้องจ่ายค่าทำถนนเข้าไปยังที่ดินอีกเท่าไหร่ ค่าเดินสายไฟเข้าไปยังที่ดิน ค่าขุดคลองส่งน้ำหรือระบบชลประทาน แล้วยังค่าใช้จ่ายในการแบ่งแยกโฉนดอีก เรื่องพวกนี้รวมๆ แล้วอาจทำให้ที่ดินไร่ละ 5 หมื่นกลายเป็นไร่ละ 3 แสนก็เป็นได้

การซื้อที่ดินร่วมกับคนอื่น ควรตกลงกันให้แน่ชัดตั้งแต่แรกว่าค่าใช้จ่ายต่างๆ จะร่วมกันรับผิดชอบอย่างไร ค่าโอนที่ดิน ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ

• นอกจากนี้ถนนที่จะตัดเข้าไปยังที่ดินของแต่ละคนจะตกลงค่าใช้จ่ายและกรรมสิทธิ์กันอย่างไร บางคนเห็นว่าที่ดินตนเองอยู่ด้านหน้าก็ไม่ต้องการร่วมออกค่าถนนกับคนที่ซื้อที่ดินที่ลึกไปด้านหลัง เลยทำให้มีปัญหากันได้
• แล้วยังเรื่องน้ำ หากคนที่อยู่ต้นน้ำเก็บกักน้ำ คนที่อยู่ปลายน้ำจะทำอย่างไร ควรมีการทำสัญญากันไว้ให้ชัดเจน และเป็นภาระผูกพันกับที่ดิน เพราะหากวันนี้แม้เชื่อใจกัน ไม่มีปัญหากันก็จริง แต่พอผ่านไปหากคนหนึ่งขายที่ไปให้บุคคลอื่น ปัญหาก็อาจจะเกิดขึ้นได้

เครดิต:

• http://www.kasetporpeang.com/forums/index.php?topic=5983.0